“中国地王”莆籍闽商欧宗洪旗下融信中国8月17日以全国最高单价土地价格在上海百亿拿地事件在网上炒得纷纷扬扬，也引起业界的一些质疑之声。8月23日上午，融信中国（03301.hk）在香港举行了上市半年以来的中期业绩报告会。欧宗洪与公司高管亮相报告会，并与媒体对话解析融信拿地思维，回应相关疑问。
关于高价拿地
对于以110亿摘牌静安地王的举措，欧宗洪指出，这幅地块的实际楼板价是11万元/平方米，该地块的地理位置稀缺，周边共赢稀缺，这个价格对于上海市区的楼价来说是合理的，同样地块放置在北京相同地段，价格应该更贵，他认为，“该地块是上海土地公开拍卖12年来最市中心的住宅地块，对于市区的楼价来说，110亿的价格是合理的”。他还透露，未来这个地块将与一线上市房企合作，目前协议已签订，主要迎合上海金领阶层，至于后市的售价，还要结合市场情况定夺。
作为闽系开发商中新的代表，融信屡屡抢下地王，也给外界留下“激进”的印象。对此，欧宗洪否认道：“我认为激进与否主要看几个指标，有息负债、楼盘价和销售价。2016年上半年，融信的有息负债是257亿元人民币，全国排名28，在同等规模的公司里我们的有息负债是低的。接连以高价拍下抢手地段看起来虽然很激进，但今年国内的公司债窗口依旧打开，企业获取的资金成本都在可以承受的范围内，并且房地产市场成交的好转也给企业带来一定的现金流。”
关于资金压力
而对于媒体关心的融信资金问题，欧宗洪也作了回应。有媒体指出，从2016年1月1日至8月23日，融信新增土地储备358万平方米，平均成本为13332元/平方米，如此算来，总金额达到477亿元。对这一数字，欧宗洪解释称，“我们的拿地金并没有那么夸张。所有竞得土地都是合作开发，我们的权益金额实际上为198亿元。今年需要支付的金额为150亿元，现在我们已经支付了65亿元，而我们的账上还趴着140亿元”
融信首席财务官曾飞燕也指出，“我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，到年底现金流都不会少于80亿元。”显然，8月拿的110亿元地王不会给融信造成资金压力，何况融信已透露该地块已经与一个房企达成协议(有说是万科)，各自出资一半开发地王。
关于公司负债
对于此前有外界对融信资金来源的质疑，欧宗洪称，融信存量负债中，大部分来自于证券市场发债，其余来自于银行、信托等金融机构。发债资金百分百用于还债，由第三方监管，没有用于拿地。“有人以为我们通过发债发了110亿来买土地，这个是严重不实的情况，公司所发债券100%用于替换原有债务。”
对于人们对融信负债的普遍质疑。欧宗洪指出，融信上半年的有息负债是257亿，这个水平在全国房企30强中属于少见的，“这才是房企最真实的债务运营指标，我们对标的企业是龙湖”。而对于257亿元的有息负责，欧宗洪认为完全没有压力——融信的短期借款比例已经从2015年的49%降低到了目前的30%。“下半年，我只需要还20亿元，因为我去年一年没有拿地，今天到期的贷款，大部分都提前还了。”
以下为融信中国业绩发布会高管现场问答实录：
欧宗洪：董事局主席、执行董事兼行政总裁
欧宗洪：执行董事、副总裁
曾飞燕：执行董事、首席财务官兼联席公司秘书融信上半年有300亿元的土地款，资金来源和风险怎么考虑？
欧宗洪：今年所有拿的土地都是合作的，基本是五成。347亿元的土地款按权益比，我们的土地支付压力为不到200亿元，现在我们已经支付了65亿元，接下来支付不到70亿元就可以。我们今年保守回笼100亿元，即使不用任何杠杆，也是可以承受的。我们请普华永道为我们做了资金的压力测试，即使把最坏的情况考虑进去，比如销售下降20%，到年底，充分考虑支出的情况下，现金流都不会少于80亿元。
至于地价，楼面价平均10万元/平方米，扣除安置房楼面价大概11万元左右。这块土地有稀缺性，供应量少，是上海的核心地段，12年以来上海平均一年供应230万平方方。因为北京今年拍的都是四环、五环以外，如果北京二环拿出来拍一定是地王。
融信给外界的印象是比较激进的。
欧宗洪：融信一点都不激进，看一个企业激进不激进可以在指标上看出来，我们资产负债率基本与同行上市标杆企业接近，在合理范围，我们总的有息负债200多亿元，相比下，市场上规模相近的地产公司基本负债规模都比我司要大。
融信的融资渠道有哪些？钱主要哪来的？
欧宗洪：公司的融资渠道目前是简单的。我们的有息负债257亿元，在证券市场发债118亿元，剩下来100多亿元大部分是银行贷款开发贷。还有信托几十亿元。有息负债不算太多。结构相对简单。
融信是怎么把负债率降下来的？
欧宗洪：负债率降低主要原因是：，通过上市进行资本结构优化。第二，公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入，同时管控好该类项目的负债水平，进而降低整个公司负债水平。第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。在适合时机下，也适当考虑了策略投资者的引入。
有一种说法，大幅降低负债率是因为重新评估了土地。
欧宗洪：从内地和香港的准则来讲，土地是用成本法计价，不采用公允价值计价。投资性房地产是有公允价值计价，中期报告中物业估值的增加对利润只有900万元贡献。
公司会计报表严格遵循会计准则规范，未对土地进行公允价值评估，如真如该报道所述来评估土地，按目前土地市场情况，公司1026万平方米可能达到一个超出大家可以想象的数据的增值。如果是这样融信的负债率就不是今天这个数值。
欧宗洪：我们没有进行任何的土地评估。另外有人以为我们通过发债发了110亿元来买土地，这个是严重不实的情况。公司所发债券100%用于替换原有债务。（曾飞燕：从公司去年底可以看到，非标那部分占100多亿元，到目前为止基本上置换了大部分，还有小的大概30多亿元接近40亿元规模因为借款协议刚性的约束，目前还不能置换。接下来在下半年通过其他的融资渠道，整体负债的成本会下来。）
融创的净负债率下降，净资产大幅增长。
曾飞燕：去年到今年权益的增长可以看到净数的变化。一方面是小股操盘，合作模式造成少数权益增长。第二，1月13日上市之后整个资本结构的调整。这是最重要的。
偿债是否压力？
曾飞燕：公司根据业务发展需要及外部利率的总体趋势预测等多种因素，对所发债券期限的设定已充分考虑了到期偿还的期限与金额匹配。管理层对未来五年现金流的进行了测算，流动性整体充裕。
欧宗洪：还债压力不大，公司今年下半年到期债务20多亿元。公司根据现金流的情况，本年度可能提前偿还未到期债务80亿元甚至100亿元。
上海的地王项目进度安排是什么？
林峻岭：2019年初推盘，项目80%是100平方米以下，这种设置合理的，符合目前中高端产品的需求。目前上海内环内高端住宅面积300、400平方米，总价偏高。我们定位为轻奢豪宅，满足创一代或者在上海金领阶层的居住需求。
融信为什么重仓杭州？
欧宗洪：今年好多城市地价涨得很厉害，但杭州年初还好。公司在杭州所拿的地价平均溢价率20%多点，而同行业平均为60%多。所以我们进入杭州的时点选择还是把握得比较好的。
欧宗洪在早前拿了楼面价1万多元的相当位置，至上周同行拿的差不多3.4万元多，是我们价格的一倍多。萧山区的库存大概200万平方米，库存量不大，从大杭州来说，今年杭州的土地供应量全年在八九百万平方方，今年上半年已经消化了1400万平方方。也就是说，去化比供应量大得多。我觉得杭州的未来安全，我认为杭州今年至少卖2000万平方米没有问题。但是市场土地供应才八九百万平方。
